一、官方数据，新房、二手房都降了 9月17日，国家统计局公布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，重庆新房（住宅）价格环比下跌0.3%，二手房（住宅）价格环比下跌0.4%。新房、二手房均降温。 不仅仅是重庆楼市出现降温的情况，全国楼市都明显放缓了。其中二手房放缓更明显，一线城市中，北京环比下降0.4%，上海和广州均环比持平，深圳环比上涨0.2%。如果感觉一线城市太遥远，去看看隔壁成都，二手房也环比下降0.9%。 值得注意的是，近期各省会城市对于学区房的管控较为严厉，这使得部分二手房属性的学区房降温较为明显。而重庆最近也出台了教育新政，公办学校和民办学校划清界限，部分新区房价势必会受到影响。二手房价格回落，最终也会反馈到新房市场上。 不过，房价指数就是指真实的价格吗？ 答案当然是否定的。 国家统计局发布的“住宅销售价格指数”，统计的是一个区域内已经成交的住宅，待售房屋是不纳入统计的，它的具体作用是反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度。 拿新房举个简单的例子，行情好时，开发商愿意多推利润高的高单价房，购房者乐意买单，房价指数就上升。行情不好时，高单价房不好卖，开发商多推低单价房，以价换量，房价指数就下降。 尤其是对于重庆这类新房供应比较充足、多组团共同发展的城市，某刚需房集中区一发力，房价指数一下就能拉低。对于房价指数下降更准确的解释是：中高单价房子成交比例减少，低单价房子成交比例提升。考虑到最近成交量大减，此次新房指数下降的重要因素是中高端房子不好卖了。 那房价真的降了吗？ 新房方面，部分高单价的改善房降了，配套一般的改善房，不降价真的卖不动。 二、高单价、总价的房子降了 7月底，猫眼评房踩盘过中国铁建西派时代，精装房，建面均价14000起，套内单价差不多17000元。前几天，看见中国铁建西派时代推出10套特价房，建面单价12500元起，直降1500元/平米。 此次打着特价房的名头，其实就是变相降价。从去年开盘到现在，中国铁建西派时代去化一直不怎么好，开发商看清了形势，终于选择了降价出货。 中国铁建西派时代位于处于巴滨路的上段，非常靠近融汇半岛，在龙汇路鱼洞二小昕晖校区旁。 纯住宅项目，体量比较小，走高端路线，商业靠旁边的龙湖和融汇，配套上没有特别突出的亮点。西派”虽然在重庆的热度不算高，但是在隔壁成都已经成功打造了多个项目，品质还是有保障的。 中国铁建西派时代一共有三个户型，面积（建面）分别是136平米，168平米和185平米。去年9月推出的4号楼，正好遇上重庆楼市降温，卖了一年还有20多套没卖完。 今年4开盘的1号楼，在4、5、6月楼市行情变好时出了些货，随后楼市又遇冷，整体去化压力很大。在巴南区，卖豪华大平层，配套不算突出，本身就不是好选择。如今形势之下，选择降价是明智之举。另外1号楼185平米还没拿出来卖，未来去化是个问题。 另一个案例是迟迟不愿意开盘的电建洺悦国际。电建洺悦国际在万科彩云湖旁边，之前踩盘时拍了几张照。 8月电建洺悦国际搞了个内部团购会，主力户型74㎡-118㎡，套内单价2.3万＋/㎡，折后成交价在2.2万/㎡左右，高于之前预期的套内单价2,1万。 虽然开发商用各种办法进行促销，但是整场团购会，购房者以观望居多，去化不是很好。主要是价格、配套对比旁边的万科彩云湖没有优势，而户型、梯户比上的优势，市场并不买单。 截止9月17日，网上房地产的数据显示销售了2套。 行情不好，开发商缺乏信心，一直推迟开盘时间。如今行情下，部分高单价、总价盘面临着要不要降价促销、加快去化的艰难抉择，因为降价也不一定有用。 三。近期重庆楼市走势 重庆楼市这次的确降价了，不论新房还是二手房。 新房“降价”，主要是高价盘、改善房卖不动了，刚需房、低价盘依旧是主力，而且成交比例提升，拉低了整体成交均价。其次，去化比较困难的改善房真的开始降了。 而二手房方面，由于新房市场没热起来，市场预期不断拉低，也开始回落。 对于未来几个月重庆楼市走向，依旧是整体稳定，但不同区域、产品的分化会进一步拉大。 尤其是二手房市场，预期很重要。此次国家统计局发布的房价指数显示房价降了，不管是不是所有产品都真降了，对于市场而言，都是一个提醒：短期内不可能再现火爆场景了。 对于购房者，有几个建议： 1、更多注意力放到核心区，远离没有配套的新区。最近教育新政一出，新区不少“学位房”遭受打击，核心区反而受益。 2、新房价格基本是稳定的，刚需遇到合适的房，买。去化慢的改善房真的会打折，但投资请远离。 3、投资多关注一下二手房，特别是小户型的，持有时间更短，二手房市场机会也更多。